서울 마포구의 대표적인 재건축 단지인 성산시영 아파트의 현재 시세와 미래 가치를 종합적으로 분석합니다. 1986년 준공된 이후 39년이 경과한 이 단지의 재건축 진행 상황과 시장 전망을 상세히 살펴보겠습니다.
1. 단지 기본 정보 및 현재 시세
1.1 단지 개요
성산시영은 서울 마포구 성산동에 위치한 대규모 단지로, 다음과 같은 특징을 가지고 있습니다:
- 총 세대수: 3,710세대
- 동 수: 33개동
- 최고층: 14층
- 준공연도: 1986년 6월
- 건설사: 대우(주), 선경건설, 유원건설
1.2 현재 시세 현황
| 구분 | 매매가 | 전세가 |
|---|---|---|
| 일반가 | 9억 750만원 | 3억 1,500만원 |
| 상위평균가 | 9억 4,500만원 | 3억 5,000만원 |
| 하위평균가 | 8억 8,500만원 | 2억 7,500만원 |
1.3 평형별 구성
단지는 크게 세 가지 평형으로 구성되어 있습니다:
- 66㎡(20평형): 1,330세대
- 71㎡(21평형): 1,120세대
- 77㎡(23평형): 1,260세대
2. 재건축 계획 및 진행 현황
2.1 재건축 계획 개요
성산시영의 재건축 계획은 다음과 같습니다:
- 총 계획 세대수: 4,823세대
- 최고 층수: 40층
- 동 수: 30개동
- 공공주택: 516세대 포함
2.2 평형별 계획
| 전용면적 | 세대수 | 비고 |
|---|---|---|
| 49㎡ | 701세대 | 공공주택 248세대 포함 |
| 59㎡ | 1,399세대 | 공공주택 221세대 포함 |
| 74㎡ | 265세대 | 공공주택 22세대 포함 |
| 84㎡ | 2,178세대 | 공공주택 25세대 포함 |
| 118㎡ | 280세대 | - |
3. 가격 동향 및 시장 분석
3.1 최근 5년간 가격 변동 추이
성산시영 아파트의 가격 변동은 다음과 같은 특징을 보이고 있습니다:
| 연도 | 평균 매매가 | 상승률 |
|---|---|---|
| 2020년 | 11억 2,000만원 | +28.7% |
| 2021년 | 12억 5,000만원 | +11.6% |
| 2022년 | 11억 3,000만원 | -9.6% |
| 2023년 | 9억 8,000만원 | -13.3% |
| 2024년 | 9억 750만원 | -7.4% |
3.2 거래량 분석
최근 거래 동향을 살펴보면 다음과 같은 특징이 나타납니다:
- 월평균 거래량: 5~7건 수준으로 감소
- 매물 적체 현상 심화
- 호가 하락에도 거래 부진 지속
3.3 시장 영향 요인
부정적 요인
- 고금리 기조 지속으로 인한 매수심리 위축
- 재건축 사업 지연에 따른 투자 심리 악화
- 정부의 부동산 규제 정책 강화
긍정적 요인
- 지하철 6호선 역세권 입지
- 재건축 기대감 상존
- 마포구 핵심 주거지역으로서의 가치
4. 입지 여건 분석
4.1 교통 환경
성산시영 아파트의 교통 여건은 다음과 같습니다:
- 지하철: 6호선 마포구청역 도보 10분
- 버스: 간선/지선 버스 다수 노선 운행
- 자동차: 강변북로, 내부순환로 접근 용이
4.2 생활 인프라
교육시설
- 초등학교: 성서초등학교(도보 5분)
- 중학교: 성서중학교, 성산중학교
- 고등학교: 서울여자고등학교, 영일고등학교
편의시설
- 대형마트: 홈플러스 월드컵점
- 공원: 월드컵공원, 하늘공원
- 의료시설: 마포구립 보건소, 다수의 병의원
5. 향후 전망 및 투자 고려사항
5.1 단기 전망 (1-2년)
성산시영 아파트의 단기 전망은 다소 부정적인 요소들이 두드러집니다:
- 고금리 기조 지속으로 인한 매수세 위축 예상
- 재건축 사업 지연에 따른 불확실성 증가
- 노후화에 따른 관리비 상승 우려
- 실거주 수요 감소로 인한 가격 하방 압력 지속
5.2 중장기 전망 (3-5년)
부정적 요인
- 재건축 사업 추진 지연 가능성
- 조합설립 인가 과정에서의 갈등 심화
- 공공재건축 적용 시 사업성 저하 우려
- 안전진단 통과 기준 강화로 인한 사업 지연
5.3 투자 리스크 요인
| 구분 | 주요 리스크 | 영향도 |
|---|---|---|
| 정책적 요인 | 재건축 규제 강화 | 높음 |
| 경제적 요인 | 금리 상승에 따른 거래 위축 | 높음 |
| 물리적 요인 | 노후화 가속 | 중간 |
| 사업적 요인 | 조합 갈등 | 높음 |
5.4 투자자 고려사항
실거주 목적 구매 시 고려사항
- 노후화에 따른 주거 품질 저하 감내 필요
- 향후 5년 이상 장기 거주 계획 필요
- 추가적인 관리비 부담 증가 예상
투자 목적 구매 시 고려사항
- 재건축 사업 지연 리스크 반영 필요
- 단기 시세차익 기대 어려움
- 임대수익률 하락 추세
5.5 종합 평가
성산시영 아파트는 현재 다음과 같은 도전과제에 직면해 있습니다:
- 재건축 사업 추진의 불확실성 증가
- 실거주 수요 감소로 인한 가격 하락 압력
- 노후화에 따른 관리비 부담 증가
- 정부 정책 변화에 따른 사업성 저하 우려
이러한 요인들을 종합적으로 고려할 때, 향후 2-3년간은 보수적인 접근이 필요한 상황입니다.
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